Eigenmittel und Bankregeln 2026: worauf Akademiker in Österreich achten sollten
Wenn Akademiker mich zur Immobilienfinanzierung fragen, kommt fast immer derselbe Satz: „Die KIM-Verordnung ist doch ausgelaufen – jetzt wird’s doch leichter?“
Kurz: rechtlich ja. In der Bankpraxis oft nur bedingt.
Seit 30. Juni 2025 gilt die KIM-V nicht mehr als verbindliche Verordnung. Die Finanzmarktaufsicht hat stattdessen mit dem WIK-Rundschreiben den Rahmen für eine solide Vergabe von Wohnimmobilienkrediten beschrieben. Die drei bekannten Leitplanken bleiben als Richtwerte zentral:
Beleihungsquote möglichst max. ca. 90 %
Schuldendienstquote möglichst max. ca. 40 % des Jahresnettoeinkommens (inkl. 13./14.)
Laufzeit möglichst max. ca. 35 Jahre
Banken dürfen davon in begründeten Fällen abweichen. Viele tun das aber nur selektiv – und prüfen Einkommen, Objekt und Haushaltsrechnung weiterhin sehr genau.
Was „90 % Beleihung“ für Ihre Eigenmittel wirklich bedeutet
Viele rechnen: „10 % Eigenmittel reichen.“ Das greift zu kurz.
Die Beleihungsquote bezieht sich auf den Immobilienwert bzw. die finanzierbare Besicherung. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Vertragserrichtung, Grundbuch, oft Makler, Pfandrecht) schaffen keinen gleichwertigen Besicherungsspielraum und müssen in der Regel aus Eigenmitteln kommen.
Als praktische Orientierung plane ich mit Kunden häufig:
einen Teil des Kaufpreises aus Eigenmitteln
dazu die Nebenkosten (oft grob im Bereich von ca. 10–12 % des Kaufpreises, abhängig von Makler und Einzelfall)
plus eine Reserve für Umzug, Einrichtung und Unvorhergesehenes
Deshalb landet man in der Gesamtschau oft eher bei einer Größenordnung um die 20 % der Gesamtkosten – nicht, weil das ein Gesetz wäre, sondern weil es in der Praxis tragfähiger und bankentauglicher ist.
Warum Akademiker trotzdem keinen „Freifahrtschein“ haben
Ärzte und Akademiker bringen oft stabile Einkommen und gute Bonität mit. Das hilft – aber es ersetzt keine saubere Struktur.
Was Banken (und ich in der Vorbereitung) besonders anschauen:
Haushaltsrechnung: Was bleibt nach Fixkosten wirklich übrig?
Bonität: in Österreich über Auskunftssysteme wie KSV/CRIF, nicht „SCHUFA“
Objektqualität und Verwertbarkeit
Zusätzliche Verpflichtungen (Leasing, bestehende Kredite, Unterhalt)
Plausibilität: Gehaltsnachweise, Rücklagen, Eigenmittelnachweis
Ein hohes Einkommen allein rettet eine zu knappe Finanzierung nicht, wenn die Rate zu eng wird oder Eigenmittel und Nebenkosten nicht klar stehen.
Beispielrechnung (nur zur Orientierung)
Kaufpreis 400.000 € (vereinfacht):
Nebenkosten grob ~10–12 % → oft 40.000–48.000 €
dazu ein sinnvoller Eigenmittelanteil am Kaufpreis
Summe: deutlich mehr als „nur 10 % vom Kaufpreis“
Die genaue Zahl hängt von Objekt, Bank, Einkommen und Bundesland ab. Wichtig ist die Logik: Kaufpreis + Nebenkosten + Puffer, nicht nur der Listenpreis.
Was sich 2026 für Sie ändern kann – und was nicht
Geändert: Die harte Verordnungspflicht der KIM-V ist weg. Einzelfallspielräume sind wieder denkbarer.
Unverändert wichtig: Banken bleiben risikobewusst. Wer ohne belastbare Eigenmittel und ohne klare Leistbarkeit kommt, hört oft weiterhin „nein“ oder bekommt nur teure, unattraktive Strukturen.
Zusätzlich lohnt der Blick auf befristete Rahmenbedingungen (z. B. mögliche Gebührenbefreiungen beim Grundbuch/Pfandrecht in bestimmten Konstellationen). Solche Regeln ändern sich – prüfen Sie Fristen immer aktuell vor Kauf.
Mein Praxis-Tipp für Akademiker
Bevor Sie sich in ein Objekt verlieben:
Eigenmittel und Nebenkosten realistisch aufschreiben
Haushaltsrechnung ehrlich machen (nicht „optimistisch“)
mehrere Bankenlogiken vergleichen lassen – nicht nur die Hausbank
erst dann Kaufvertrag und Timing festzurren
Genau darin liegt oft der Unterschied zwischen „Standardangebot“ und einer Finanzierung, die langfristig trägt.
Wenn Sie möchten, können wir Ihre Situation unverbindlich durchgehen.
— Thomas Wagner, Der Finanzierungs-Profi
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